Идея комедии-водевиля «в 5 квартирах» была заимствована драматургом из немецкого фарса «Die drei Wohnungen» («Три квартиры»). Перенеся сюжет на петербургскую почву и наделив деталями петербургского быта, что было очень распространено в те годы, Кони рассказывал зрителям о чиновнике Щепоткине, пытающимся найти квартиру, более соответствующую его новому статусу: он произведен в начальники отделения и жена настаивает на престижном месте проживания. Суетливая супруга чиновника Алёна Ивановна, их молоденькая влюбленная дочка, её возлюбленный — плут и заядлый игрок Кутилин, и еще множество разных — смешных, трогательных, едких, глуповатых персонажей — оказываются в забавных ситуациях, попадая из одной петербургской квартиры в другую.

Ко времени создания пьесы Фёдор Алексеевич Кони уже был признанным драматургом. В 1829 году, студентом, он перевел мелодраму В. Дюканжа «Смерть Каласа», которая с успехом прошла как на петербургской, так и на московской Императорской сцене. С этого времени начинается систематическая работа молодого автора для театра.

Его комедии и водевили — «Жених по доверенности» (1833), «Муж в камине, а жена в гостях» (1834), «В тихом омуте черти водятся» (1834), «Иван Савельич» (1836), «Страсть сочинять, или „Вот разбойник”!!!» (1836), «Муж всех жен» (1836) и другие отличались узнаваемостью персонажей и ситуаций, благодаря чему и пользовались у современников большой популярностью.

Водевиль «Петербургские квартиры» (1840), близкий по характеру реалистической комедии, занял особое место среди произведений Кони. Традиционные водевильные приемы - переодевания, записки, всякого рода недоразумения - автор удачно использовал для того, чтобы ярко изобразить нравы реакционной журналистики николаевского времени.

Публикой «Петербургские квартиры» были, по большей части, приняты доброжелательно, правда, в первую очередь, благодаря остроумным куплетам, удачно вплетенным в канву сюжета.

Реакция критики на премьеру была разной. Отдавая должное исполнению актерами ролей, рецензенты, тем не менее, довольно пристрастно оценивали новый спектакль.

Большей частью, претензии вызывал текст пьесы Кони. А. И. Вольф так характеризовал один из премьерных спектаклей сезона 1840/1841 гг. : «В нем не оказалось ничего петербургского и главное действующее лицо афериста Присыпочки, названного на афише "так, середина, между никто и ничто", было совершенно бесцветно, так что и бенефициант не мог ничего сделать из ничего. За то выручили недурные куплеты. Один из них, не самый остроумный, производил фурор, потому что заключал брань на Булгарина. Для публики всегда был праздник, когда можно было выразить свое несочувствие к привилегированному журналисту».*

Сатирический образ издателя газеты «Северная пчела» Фаддея Венедиктовича Булгарина, родоначальника торгового направления отечественной журналистики и русского фельетона максимально широко встречался в 1830–1840-х гг., времени наивысшего булгаринского издательского успеха и расцвета полемики с пушкинским кругом.

В «Репертуаре русского театра» В. С. Межевич, весьма критично отнесясь к тексту Кони, все же отдает должное тем усилиям, к сожалению, безуспешным на его взгляд, что приложили лучшие актеры Императорской сцены для создания убедительных, ярких образов: «Г. Каратыгин 2* сделал все, что возможно было сделать из его роли. Он играл подъячего XVIII века, потому что в наше время, он не мог бы найти для образца подлинника, в том сословии, которое г. Кони вывел на сцену, и г. Каратыгин играл бесподобно. Г. Самойлов* не смог сделать ничего из Присыпочки, потому что человек не может создать что-либо из ничего, т.е. из роли без ума, чувств, характера и комизма. Г. Мартынов* , при всем своем усилии, не мог оживить пошлой роли Эконома».*

Неприязненное отношение критика к творчеству Кони вылилось в его злое заключение: «Раек и приятели автора, вызывали его. Вся образованная публика изъявила свое неудовольствие…»*

В то же время, В. Г. Белинский, не слишком благоволивший водевилю, в разборе «Петербургских квартир» отдал должное остроумию драматурга и жизненности выводимых им типов. Он писал, что нужно поблагодарить драматурга «за его веселую шутку, которая так забавляет петербургскую публику. Кто смеется, тот счастлив на ту минуту, а на пьесу г. Кони нельзя смотреть без веселого хохота — так удачно она придумана и так прекрасно она исполняется».*